Le note di casa
La donazione
Cos’è?
Vendere una casa donata è sicuramente possibile ma può rivelarsi piuttosto complesso! I rischi sono dovuti alle possibili pretese ereditarie degli eredi legittimari del donante.
Il codice civile permette a questi ultimi di farsi avanti nei 20 anni successivi alla donazione e nei 10 anni successivi alla morte del donante. Prima della scadenza di tali tempi la vendita deve essere quindi gestita con molta attenzione!!
Le note di casa di Indipendenza12
“I vincoli legati alla vendita di una casa donata possono essere superati con soluzioni assicurative che “proteggono” l’acquirente o la banca che concede il mutuo, da potenziali danni economici!!”
La rendita catastale
Cos’è?
La Rendita Catastale è un valore fiscale fornito direttamente dal Catasto che dà un valore a tutti gli immobili registrati all’Agenzia del Territorio e tramite il quale è possibile calcolare l’importo di varie imposte comunali e statali come ad esempio l’IMU. La rendita catastale viene definita, sostanzialmente, sulla base di due elementi:
1. Dimensione dell’immobile
2. Estimo: tariffa calcolata sulla base della zona censuaria in cui è situato l’immobile e della sua tipologia
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“Ridurre la rendita catastale è possibile!! Occorre presentare una specifica istanza di rettifica, che viene definita in autotutela, all’ufficio provinciale dell’agenzia del territorio della zona residenziale o alla propria regione. Se riconosciuto l’errore la rendita catastale verrà ridotta!”
La rendita catastale
Cos’è?
La Rendita Catastale è un valore fiscale fornito direttamente dal Catasto che dà un valore a tutti gli immobili registrati all’Agenzia del Territorio e tramite il quale è possibile calcolare l’importo di varie imposte comunali e statali come ad esempio l’IMU. La rendita catastale viene definita, sostanzialmente, sulla base di due elementi:
1. Dimensione dell’immobile
2. Estimo: tariffa calcolata sulla base della zona censuaria in cui è situato l’immobile e della sua tipologia
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“Ridurre la rendita catastale è possibile!! Occorre presentare una specifica istanza di rettifica, che viene definita in autotutela, all’ufficio provinciale dell’agenzia del territorio della zona residenziale o alla propria regione. Se riconosciuto l’errore la rendita catastale verrà ridotta!”
La categoria catastale
Cos’è?
Le categorie catastali non sono altro che una classificazione dei beni immobili in gruppi che presentano caratteristiche similari. Ogni categoria è contraddistinta da una lettera maiuscola ed è composta da varie “sottocategorie” identificate con un numero. Ad esempio la categoria A riunisce al suo interno diversi tipi di abitazioni. La categoria A/1 identifica le abitazioni di tipo signorile mentre la A/9 i castelli!!
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“La classificazione è ormai spesso obsoleta, basta pensare alle A/5, le abitazioni ultra popolari con la “latrina” comune a più appartamenti. Verso la fine degli anni novanta si gettarono le basi per una nuova classificazione che però non vide mai la luce”
La superficie catastale
Cos’è?
La superficie catastale di un immobile non corrisponde alla superficie reale dello stesso (ad esempio misurabile con un metro). Per conoscerla è necessario fare la somma delle varie tipologie di superfici presenti (vani principali, soffitte e cantine, balconi e terrazzi, etc.>) e applicare dei coefficienti specifici secondo un algoritmo indicato dall’Agenzia delle Entrate.
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“A partire dal 9 novembre 2015, le visure catastali contengono anche la superficie catastale dell’immobile. In caso di errore il titolare dell’immobile può richiedere di rettificare il dato oppure, qualora non presente, di inserirlo!”
La prima casa
Cos’è?
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte in presenza di determinate condizioni Semplifichiamo brevemente:
– non possedere altro immobile nello stesso Comune
– non avere acquistato altri immobili in Italia usufruendo delle agevolazioni “prima casa”
– avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune
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“Esiste un’unica possibilità di una nuova “prima casa”…Vendere entro 12 mesi la prima”
La valutazione
Cos’è?
La valutazione di un immobile si pone l’obiettivo di identificarne il valore commerciale. Viene eseguita da un esperto del settore che analizza gli elementi tecnici della soluzione e li confronta con i dati del mercato, primo fra tutti il rapporto domanda offerta!
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“Una valutazione approssimativa dettata da inesperienza o da obiettivi commerciali “audaci” rischia di “bruciare” l’immobile compromettendone la commercializzazione!!”
Il certificato di agibilità
Cos’è?
Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune e attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Deve essere consegnato all’acquirente in caso di compravendita immobiliare anche se la sua presenza non è un obbligo per il rogito.
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“La richiesta di rilascio del certificato, in caso di mancato esito nei tempi convenuti, usufruisce del silenzio assenso.
Ma attenzione!! Il comune mantiene la facoltà di dichiarare l’inagibilità di un immobile per motivi “igienici”!”
Il mutuo
Cos’è?
Il mutuo è un contratto disciplinato dall’Art. 1813 del Codice Civile secondo il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro e l’altra si obbliga alla restituzione. Solitamente è oneroso e legato all’acquisto di un immobile.
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“Il mutuo può essere utilizzato anche per coprire alcune spese di ristrutturazione della casa e non solo il suo valore di acquisto!!”
APE
Cos’è?
L’ Attestato di Prestazione Energetica è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di una abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza le prestazioni con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) e ha validità 10 anni.
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“L’APE è un documento obbligatorio non solo per la vendita o l’affitto di un immobile ma anche per la sola promozione dello stesso!!”
Il preliminare
Cos’è?
Il preliminare di vendita, chiamato anche compromesso, è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo, gli identificativi catastali e gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.
Le note di casa di Indipendenza12
“Pur non essendo obbligatorio, per garantire maggior tutela al futuro acquirente, il contratto preliminare può essere stipulato dal notaio in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari.”
La planimetria
Cos’è?
La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.
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“La planimetria può essere richiesta presso gli uffici di competenza solo dai titolari di diritti reali o da loro delegati. Diffidate dei consulenti immobiliari che si presentano con la planimetria dei vostri appartamenti già in mano!!!”
La visura catastale
Cos’è?
La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle entrate contenente le informazioni alfanumeriche e topografiche registrate presso il catasto relativamente ad un immobile sul territorio nazionale italiano, sia esso fabbricato o terreno.
Le note di casa di Indipendenza12
“Il catasto viene definito non probatorio poiché non fornisce prova legale di reale proprietà. Attenzione quindi, perché nonostante nelle visure catastali vi siano cenni riguardanti le mutazioni di proprietà dei beni censiti, queste non hanno mai valore di certificazione della proprietà.”
La liberatoria
Cos’è?
Il documento che l’amministratore rilascia in fase di compravendita immobiliare viene definito “liberatoria condominiale” ed è un documento con il quale si attestano debiti e crediti del condomino venditore per l’anno in corso e per l’anno precedente. Il notaio e l’agente immobiliare supporteranno l’acquirente nel verificare che non siano presenti spese ancora da saldare.
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“La dichiarazione di regolarità dei pagamenti è assolutamente necessaria in quanto l’acquirente risponde del mancato pagamento delle spese condominiali anche del periodo precedente al rogito.”
Il rogito
Cos’è?
Il rogito è un atto pubblico mediante il quale il compratore acquista da un venditore un bene immobile come una casa. Questo documento viene redatto dal notaio e sancisce il passaggio di proprietà.
Le note di casa di Indipendenza12
“Il giorno del rogito, il notaio è tenuto a leggere integralmente il contratto alle parti e ad accertarsi che queste abbiamo compreso il contenuto dello stesso.”
L’agente immobiliare
Cos’è?
L’articolo 1754 del codice civile definisce mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse.
Le note di casa di Indipendenza12
“Anche se pagato da una sola delle due parti, l’agente immobiliare deve per legge rimanere sempre imparziale!”
La proposta d’acquisto
Cos’è?
La proposta d’acquisto è l’impegno ad acquistare un dato immobile ad un certo prezzo nei confronti di un venditore. E’ solitamente accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra.
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“Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si trasforma automaticamente in un contratto preliminare.”
La locazione
Cos’è?
Il trasferimento del diritto di godimento di un immobile dietro il pagamento di un prezzo, viene definito Locazione.
Si parla di Affitto solo se l’immobile è produttivo come ad esempio un locale commerciale.
Le note di casa di Indipendenza12
“La concessione in locazione di un immobile non è un atto che spetta esclusivamente al proprietario. Potrebbe procedere chiunque abbia la disponibilità di fatto della casa ma sempre nel rispetto della normativa!”
Il mandato di ricerca
Cos’è?
Il mandato è il contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra ad esempio la ricerca e l’acquisto di una casa.
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“L’agente immobiliare deve attenersi ai limiti del mandato o si ritroverà responsabile di eventuali impegni presi se esulavano dagli accordi”.
La compravendita
Cos’è?
La compravendita immobiliare è un contratto disciplinato dal Codice Civile che ha per oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di un immobile dietro il corrispettivo di un prezzo.
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“La forma scritta sarebbe sufficiente a rendere il contratto valido ma si ricorre ad un Notaio per effettuare la trascrizione pressi i registri immobiliari”.
La caparra confirmatoria
Cos’è?
La somma di denaro (solitamente sotto forma si assegno) che viene consegnata all’agente immobiliare in fase di proposta di acquisto è disciplinata dall’articolo 1385 del codice civile e serve a garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.
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“Una volta accettata la proposta, l’agente immobiliare (a meno di clausole sospensive) consegna l’assegno al venditore che ne può liberamente disporre.”
La provvigione
Cos’è?
La provvigione è il compenso che le parti riconoscono all’agente immobiliare per aver posto in relazione due o più soggetti che, senza il suo supporto, non avrebbero concluso l’operazione. Il compenso non è regolamentato nella sua misura minima e massima ma solo suggerito dalla Camera di Commercio di riferimento.
